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¿CUÁLES SON LAS FUNCIONES DE UN ADMINISTRDOR DE FINCAS?

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El campo de actuación del administrador de fincas es muy amplio, pues comprende todo el sector inmobiliario, por tanto puede desarrollar su trabajo administrando cualquier tipo de inmuebles, tanto rústicos como urbanos.

Puede encargarse por tanto de la administración de comunidades de propietarios, cooperativas de viviendas, fincas rústicas, urbanizaciones, etc…

En la actualidad no hay legislación que indique que no se pueda actuar como administrador de fincas sin estar colegiado como tal, incluso según la Ley de Propiedad Horizontal, solo es necesario “tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”

En la actualidad existen algunos títulos otorgados por distintas universidades  y/o centros de estudio privados cuyo nombre hace referencia a esta actividad profesional, pero estas titulaciones, algunas de ellas reconocidas por los colegios profesionales, no son titulaciones oficiales, sino “propias” de dichos centros de estudios, que proporcionan al estudiante conocimientos suficientes, pero esto no va en detrimento de las personas que no tengan alguna de dichas titulaciones, lo que no significa que no sea interesante disponer de alguna de ellas y de la formación que proporcionan.

A grandes rasgos podemos decir que las tareas a desarrollar por el profesional de la Administración de Fincas son todas aquellas encaminadas a la gestión, la administración y el gobierno de los inmuebles, es decir:

  • Cuidar y velar por el buen funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles y atender a la conservación de la comunidad, acometiendo las reparaciones y medidas urgentes.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras.
  • Efectuar los pagos y realizará los cobros procedentes.

En el desarrollo de estas funciones, el Administrador podrá realizar aquellos actos de administración y gestión que considere necesarios, siempre que observe las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin más limitaciones que las que el titular del inmueble haya indicado expresamente y aquellas otra atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

Podemos establecer tareas de los siguientes tipos:

Gestiones de carácter jurídico.

  • Convocar Juntas.
  • Notificar a los propietarios.
  • Redacción de actas y juntas.
  • Circulares, notas informativas, etc…
  • En caso de que la comunidad decida que el administrador actúe también como secretario de la Junta de la comunidad, custodiar la documentación de las mismas, así como los libros y actas, las convocatorias realizadas, las comunicaciones y demás documentos relevantes de la reuniones durante el plazo de prescripción de 5 años, así como asistir a las Juntas.

Gestiones de carácter laboral.

  • Contratación y control de los distintos empleados que pueda tener la Comunidad como porteros, jardineros, limpiadores, etc…
  • Confección de nóminas de los empleados.
  • Liquidación de Seguridad Social.
  • Gestiones ante organismos de la Administración como la Tesorería de la Seguridad Social, oficinas de empleo, etc…

Gestiones de carácter económico y administrativo.

  • Elaboración de los presupuestos anuales y, en su caso, de los extraordinarios.
  • Gestión de cobro de las cuotas comunitarias.
  • Reclamación de deudas a los vecinos morosos.
  • Gestiones bancarias y control de cuentas corrientes.
  • Relación con los proveedores en tareas como pedidos, gestión de facturas, pagos, etc…
  • Seguimiento de las tareas de mantenimiento como limpieza del edificio, revisión técnica de ascensores, cuidado de jardines, piscinas, etc…
  • Contratación de pólizas de seguros y, llegado el caso realizar las gestiones que sea necesario ante la aseguradora.
  • Incidencias con compañías de suministros y servicios como las de agua gas electricidad, etc…
  • Selección del arrendatario en las viviendas de la comunidad destinadas a arrendamiento y/o cobro de la renta.
  • Asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
  • Gestionar el traspaso de locales comerciales de la Comunidad.
  • Preparar el plan de gastos e ingresos.
  • Liquidación de las cuentas anuales para su aprobación por los copropietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en Junta en materia de obras.

Gestiones de carácter tributario.

  • Cuando se trate de comunidades de propietarios de nueva creación, podrá tramitar el alta de la comunidad a través de la declaración censal a presentar en la Oficina correspondiente de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, para lo que se utilizará el modelo 036, con el que entre otras cosas, se asignará a la comunidad de propietarios el NIF correspondiente.
  • Declaración-liquidación de las retenciones que se hayan efectuado a los empleados de la comunidad a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
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¿CÓMO CREO MI AUTOEMPLEO?

A la hora de iniciar una actividad económica, las razones que nos motivan pueden ser variadas. En nuestro caso, la razón fundamental será crear nuestro propio puesto de trabajo. Encontrar una idea con posibilidades de convertirse en realidad será nuestro primer reto y también nuestra primera preocupación. Acertar con la opción adecuada no es fácil, no depende de la suerte, ni su elección puede ser fruto de un juego, sino de la búsqueda de oportunidades en nuestro entorno y más allá de él. La elección acertada requerirá de mucha observación, buscar información y experiencias, hablar con unos y otros, introducirnos en el sector (como potenciales clientes y como posible proveedores), utilizar la empatía, echar las primeras cuentas, tantear si somos o no capaces… un proceso en el cual también tendremos que desechar muchas ideas no factibles o inviables para nosotros. A partir de aquí, por tanto, un nuevo negocio sólo tendrá sentido si se inicia en alguno de estos dos puntos de partida.

  • Nuestra actividad va a atender una necesidad no satisfecha por nadie (oportunidad de negocio); o,
  • Existiendo ya quien la satisfaga, nosotros vamos a poder atenderla de forma más eficiente (produciendo más barato o vendiéndola mejor).

No cabe duda de que todos los negocios suponen asumir riesgos, pero estos pueden reducirse si tenemos claras una serie de reglas y le dedicamos el tiempo necesario a conocer el sector de actividad y a definir nuestro proyecto con sentido común. Entre dichas línea de conducta destacan los criterios que siempre tendremos presentes a la hora de tomar decisiones. Estos tres aspectos deberemos valorarlos conjuntamente pues, en cumplir con ello reside la estabilidad y el futuro de cualquier actividad económica:

  1. El cliente.
  2. La rentabilidad; y,
  3. Solvencia

El cliente es quien paga por el producto que ofrecemos. Constituye nuestro punto de referencia principal pues atender sus necesidades da sentido a nuestra actividad y será la base que permita nuestra pervivencia y evolución en el sector. La Rentabilidad es la diferencia entre los ingresos y los gastos necesarios para obtenerlos. Por tanto, sólo elegiremos aquellas actividades que nos aseguren, al menos, recuperar todos los gastos, incluido el sueldo por nuestro trabajo. La solvencia es la capacidad de atender nuestras obligaciones en las cantidades y plazos de vencimiento acordados, esto es, de disponer de dinero suficiente para atender los pagos según vayan viniendo.

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Estoy obligado en darme de alta en la seguridad social

Alta

He leído en muchos foros, y acuden muchos clientes a nosotros, preguntándonos que se han dado de alta en la Agencia Tributaria para comenzar a desarrollar una actividad y que no quieren darse de alta en la seguridad social (pues la comunicación de alta en Hacienda no genera ningún coste para el autónomo, pero en la seguridad social, sí, al menos el coste del boletín de autónomo 267.03€/mensual en 2016) pues no van a tener apenas ingresos o no prevén tenerlos, pues acaban de empezar. Me comenta algunos clientes, que como no van a tener ingresos superiores al salario mínimo interprofesional para 2016, hasta los 655,20 euros al mes en 14 pagas, el equivalente a 21,84 euros por jornada laboral completa, que no es necesario porque así lo ha dicho una STC del Tribunal Supremo y que se lo han garantizado en….. recordar que en nuestro ordenamiento la jurisprudencia no es ley, aunque la sentencia no es tan explicita, os dejo el enlace STC .

He de decir, que esto no existe un criterio generalizado ente los inspectores, pues la normativa es tan ambigua que favorece a la Administración y dependerá del criterio del Inspector. Cierto es que siempre podrás acudir a los juzgados para defender tu posición, pero entiendo que si no tenemos o no queremos pagar la cuota de autónomo, menos para pagar a un abogado, sanción… para defender tu posición y ha sabiendas que el juez podrá tener un criterio diferente al nuestro.

Bajo nuestra experiencia, siempre que comuniquemos a la Agencia tributaria mediante el modelo 036 o 037 el inicio de una actividad, debemos comunicar a la Seguridad Social, en un plazo no superior a 30 DIÁS, el alta. Pasado este plazo, la Seguridad Social tendrá potestad para reclamarnos las cuotas más un 20% de sanción más los interés. Aunque muchos no lo crean, la Seguridad Social cruza lo datos con Hacienda. Este proceso tarda apenas entre 24 y 48 horas. Esto no significa que pasado 48 horas se inician las inspecciones, pero sí significa que esa información ya la conoce la Seguridad Social.

Recomendación para aquellos casos que no tengamos muy claro si debo o no, o mejor dicho, si voy a tener problemas o no, acudir a la inspección de trabajo y realizar una consulta vinculante. En dicha consulta detallar muy bien la actividad a desarrollar, periodos, retribución.. para posteriormente no tener problemas, y de este modo evitareis la angustia de saber si os sancionaran o no. Aquí os dejo una dirección de correo portal@meyss.es y el teléfono 913632330 OFICINA DE INFORMACION SOCIO LABORAL.

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TRAMITACIÓN FISCAL PARA LAS EXPORTACIONES E IMPORTACIONES

Tramitación

Tanto la venta como las compras deberán estar reflejada en el modelo 303 (IVA trimestral) y cumplimentar el modelo 349 (declaración informativa en el que empresarios individuales y empresas que realicen operaciones intracomunitarias, deben detallar dichas operaciones). Dicho modelo habrá que presentarlo dependiendo de la cuantía.

1. Bimestral: Si al final del segundo mes de un trimestre natural el importe total de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que deban consignarse en la declaración recapitulativa supera 50.000.
2. Trimestral: Cuando ni durante el trimestre de referencia ni en cada uno de los cuatro trimestres naturales anteriores el importe total de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que deban consignarse en la declaración recapitulativa sea superior a 50.000 euros.
3. Anual: En los treinta primeros días de enero del año, si el importe total de las entregas de bienes o prestaciones de servicios del año (excluido IVA), no supera los 35.000 € y el importe total de las entregas de bienes a otro Estado Miembro (salvo medios de transporte nuevos) exentas de IVA no sea superior a 15.000 €.

Para comercios minoristas que realicen ventas por internet y dados de altas en el régimen especial de estimación objetiva, como tienen el recargo de equivalencia en el caso de comprar mercancía fuera de la península deberá rellenar el modelo 309 y realizar una liquidación no periódica, abonando el IVA y del recargo de equivalencia. Esto dependerá del producto.
• El 5,2% para los artículos con IVA del 21%.
• El 1,4% para los artículos con IVA del 10%.
• El 0,5% para los artículos con IVA del 4%.
• El 0,75% para el tabaco.

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QUÉ IVA APLICAREMOS A LAS EXPORTACIONES/IMPORTACIONES

IVA

En esta ocasión vamos a tratar entregas o compras de bienes, los servicios lo desarrollaremos posteriormente.
1.-Intracomunitarias

1.1-Venta a particulares (consumidor final): Se le aplica el IVA del estado desde donde se envía.
-Compras, de igual modo nos cobraran el IVA del país de origen. Es importante destacar, que si la mercancía no esta en el país desde donde está alojado el hosting, tienda, etc, habrá que atender al lugar desde donde procede la mercancía para aplicar el impuesto correspondiente.

1.2-Venta a Empresas o particulares Profesionales: Exento de IVA, siempre y cuando estén inscrito en el ROI (Registro de Operadores Intracomunitarios) y deben facilitarnos el NIF-IVA, que en España se solicita a través del modelo 036 casilla 130 (solicitud de inclusión en el Registro de Operadores Intracomunitarios). Debemos comprobar si está inscrito en dicho registro, a través de la página de Agencia Tributaria VIES, de no comprobarse y facturar sin IVA, la Agencia Tributaria nos podría reclamar el importe de ese IVA no cobrado si mi cliente no estuviese registrado. El Tribunal Supremo, utilizo la siguiente expresión en otro asunto, pero de perfecta aplicación para el asunto que hemos citado, “el importe correspondiente al IVA no se puede regalar ni donar”.
Compra siendo nosotros empresa o particular profesional: Debemos solicitar a la Administración a inclusión en el ROI, importante la Agencia Tributaria debe pronunciarse al respecto y comunicarnos por tanto que ya estamos inscrito, de hecho, hasta la fecha que no nos comuniquen estar ya inscritos deberemos soportar las compras intracomunitarias con IVA del país de origen, cumpliendo siempre la regla del lugar desde donde sale la mercancía. Tener en cuenta que este impuesto quien lo soportan son los consumidores finales.

2. Exportaciones fuera intracomunitarias.
Tanto a particulares como a Empresas, dichas ventas no se le aplica IVA, fijaros que hemos utilizado la expresión aplicar y no exención, por qué. Porque dichas transacciones estarán gravadas directamente por los tipos impositivos e impuestos correspondientes al país de destino, pues el IVA es un impuesto de la Unión Europea, parte de su recaudación se destina a financiar el presupuesto de la UE. Existen territorios, que incluso perteneciendo a la Unión Europea, tampoco se le aplica el IVA, a modo de ejemplo Canarias, Melilla, Ceuta, Guadalupoe, Guayana, Matrinica, Reunión, Mayotte… también existen territorios terceros tratados como países de la UE. Las operaciones con origen o destino en el Principado de Mónaco tienen el mismo tratamiento que las efectuadas con origen o destino en Francia.

Adjunto diferentes enlaces para profundizar y conocer la ley que regula el IVA
http://exporthelp.europa.eu/thdapp/display.htm?page=rt/rt_ImpuestoSobreElValorAnadido.html&docType=main&languageId=ES
Directiva 2006/112/CE relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido