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¿CÓMO HACER UN PLAN DE VIABILIDAD?

Continuando con la idea de llevar a cabo nuestro emprender os dejamos con las líneas esenciales de cómo hacer mi plan de viabilidad. 

Seleccionada una o varias ideas, la primera criba pasa por preguntarnos por dos cuestiones fundamentales:

  • Su factibilidad, esto es, si seremos capaces de llevarla adelante, si contamos o carecemos de los requisitos mínimos para hacerlo, si existen barreras legales o de cuquear otro tipo que nos lo impida; y
  • Su viabilidad, esto es, si con los medios que tenemos y podemos conseguir y nuestro método de trabajo, seremos capaces de recuperar los costes y la inversión con los ingresos previstos.

A lo largo de un proceso de estudio y propuesta, el Plan de Viabilidad surgirá como el informe final en el cual plasmaremos nuestra idea y la forma de llevarla adelante. Éste será, por tanto, un documento de trabajo imprescindible pues en él:

  • Identificaremos nuestra idea como respuesta a una oportunidad;
  • Estableceremos nuestros objetivos y estrategia para alcanzarlos; y,
  • Examinaremos las viabilidades técnica, comercial, económica y financiare a de nuestro proyecto de actividad.

La importancia de este documento no reside en él mismo, sino en su proceso de elaboración. Debemos olvidar que éste es meramente un informe para cumplir unos trámites administrativos o para conseguir financiación en el banco. No es así. El Plan de Viabilidad es fundamentalmente para nosotros y somos nosotros quienes debemos trabajarlo. El Plan de Viabilidad es un documento, elaborado según una metodología profesional, para acercarnos a nuestra idea, para explicarnos y explicar a otros porqué nuestro proyecto va a funcionar, para concretar cómo y con qué recursos vamos a trabajar, para armar la estructura organizativa de nuestra actividad y para echar cuentas sobre lo que nos va a costar ponerlo en marcha y la rentabilidad que esperamos obtener. Por tanto, el Plan de Viabilidad debe dar una respuesta clara a las tres cuestiones fundamentales: clientela, rentabilidad y solvencia.

CONTENIDO BÁSICO DE UN PLAN DE VIABILIDAD

  1. Una breve introducción a nuestro proyecto en la cual expondremos, en líneas generales las razones para elaborarlo, nuestra capacidad para afrontar el reto y los factores de éxito que hemos considerado.
  2. Un análisis del mercado en el cual desarrollaremos nuestra actividad, a través de:
  3. El contexto (entorno económico general y particular)
  4. La competencia (directa y potencial)
  5. Los proveedores con quienes trabajaremos; y,
  6. Los clientes a quienes nos dirigiremos.
  7. Una exposición detallada de nuestra propuesta, indicando:
  8. La estrategia general que vamos a desplegar
  9. Nuestro producto (o bien servicio) en un sentido amplio
  10. La política de precios
  11. Los canales distribución
  12. La política de promoción
  13. El servicio postventa.
  14. Una explicación pormenorizada de nuestra forma de trabajar y los recursos humanos y materiales e intangibles que emplearemos, es decir,
  15. Cómo vamos a trabajar:
  16. Forma jurídica
  17. Procedimientos (horarios, tareas…)
  18. La plantilla indicándolos perfiles y organigrama
  19. Los recursos materiales e intangibles.
  20. Un cálculo de las estructuras económica y financiera requeridas así como de los resultados y rentabilidad esperados, mediante:
  21. Una valoración de la inversión inicial y estructura económica (recursos materiales e inmateriales y gastos de inicio) que vamos a necesitar
  22. El origen de los recursos financieros para adquirir dicha estructura económica
  23. Una proyección de los ingresos y gastos que esperamos tener, así como de la rentabilidad prevista
  24. Una proyección de los cobros y los pagos previstos a fin de conocer las necesidades de recursos financieros en cada momento del tiempo.
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¿CUÁLES SON LAS FUNCIONES DE UN ADMINISTRDOR DE FINCAS?

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El campo de actuación del administrador de fincas es muy amplio, pues comprende todo el sector inmobiliario, por tanto puede desarrollar su trabajo administrando cualquier tipo de inmuebles, tanto rústicos como urbanos.

Puede encargarse por tanto de la administración de comunidades de propietarios, cooperativas de viviendas, fincas rústicas, urbanizaciones, etc…

En la actualidad no hay legislación que indique que no se pueda actuar como administrador de fincas sin estar colegiado como tal, incluso según la Ley de Propiedad Horizontal, solo es necesario “tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”

En la actualidad existen algunos títulos otorgados por distintas universidades  y/o centros de estudio privados cuyo nombre hace referencia a esta actividad profesional, pero estas titulaciones, algunas de ellas reconocidas por los colegios profesionales, no son titulaciones oficiales, sino “propias” de dichos centros de estudios, que proporcionan al estudiante conocimientos suficientes, pero esto no va en detrimento de las personas que no tengan alguna de dichas titulaciones, lo que no significa que no sea interesante disponer de alguna de ellas y de la formación que proporcionan.

A grandes rasgos podemos decir que las tareas a desarrollar por el profesional de la Administración de Fincas son todas aquellas encaminadas a la gestión, la administración y el gobierno de los inmuebles, es decir:

  • Cuidar y velar por el buen funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles y atender a la conservación de la comunidad, acometiendo las reparaciones y medidas urgentes.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras.
  • Efectuar los pagos y realizará los cobros procedentes.

En el desarrollo de estas funciones, el Administrador podrá realizar aquellos actos de administración y gestión que considere necesarios, siempre que observe las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin más limitaciones que las que el titular del inmueble haya indicado expresamente y aquellas otra atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

Podemos establecer tareas de los siguientes tipos:

Gestiones de carácter jurídico.

  • Convocar Juntas.
  • Notificar a los propietarios.
  • Redacción de actas y juntas.
  • Circulares, notas informativas, etc…
  • En caso de que la comunidad decida que el administrador actúe también como secretario de la Junta de la comunidad, custodiar la documentación de las mismas, así como los libros y actas, las convocatorias realizadas, las comunicaciones y demás documentos relevantes de la reuniones durante el plazo de prescripción de 5 años, así como asistir a las Juntas.

Gestiones de carácter laboral.

  • Contratación y control de los distintos empleados que pueda tener la Comunidad como porteros, jardineros, limpiadores, etc…
  • Confección de nóminas de los empleados.
  • Liquidación de Seguridad Social.
  • Gestiones ante organismos de la Administración como la Tesorería de la Seguridad Social, oficinas de empleo, etc…

Gestiones de carácter económico y administrativo.

  • Elaboración de los presupuestos anuales y, en su caso, de los extraordinarios.
  • Gestión de cobro de las cuotas comunitarias.
  • Reclamación de deudas a los vecinos morosos.
  • Gestiones bancarias y control de cuentas corrientes.
  • Relación con los proveedores en tareas como pedidos, gestión de facturas, pagos, etc…
  • Seguimiento de las tareas de mantenimiento como limpieza del edificio, revisión técnica de ascensores, cuidado de jardines, piscinas, etc…
  • Contratación de pólizas de seguros y, llegado el caso realizar las gestiones que sea necesario ante la aseguradora.
  • Incidencias con compañías de suministros y servicios como las de agua gas electricidad, etc…
  • Selección del arrendatario en las viviendas de la comunidad destinadas a arrendamiento y/o cobro de la renta.
  • Asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
  • Gestionar el traspaso de locales comerciales de la Comunidad.
  • Preparar el plan de gastos e ingresos.
  • Liquidación de las cuentas anuales para su aprobación por los copropietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en Junta en materia de obras.

Gestiones de carácter tributario.

  • Cuando se trate de comunidades de propietarios de nueva creación, podrá tramitar el alta de la comunidad a través de la declaración censal a presentar en la Oficina correspondiente de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, para lo que se utilizará el modelo 036, con el que entre otras cosas, se asignará a la comunidad de propietarios el NIF correspondiente.
  • Declaración-liquidación de las retenciones que se hayan efectuado a los empleados de la comunidad a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
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¿CÓMO CREO MI AUTOEMPLEO?

A la hora de iniciar una actividad económica, las razones que nos motivan pueden ser variadas. En nuestro caso, la razón fundamental será crear nuestro propio puesto de trabajo. Encontrar una idea con posibilidades de convertirse en realidad será nuestro primer reto y también nuestra primera preocupación. Acertar con la opción adecuada no es fácil, no depende de la suerte, ni su elección puede ser fruto de un juego, sino de la búsqueda de oportunidades en nuestro entorno y más allá de él. La elección acertada requerirá de mucha observación, buscar información y experiencias, hablar con unos y otros, introducirnos en el sector (como potenciales clientes y como posible proveedores), utilizar la empatía, echar las primeras cuentas, tantear si somos o no capaces… un proceso en el cual también tendremos que desechar muchas ideas no factibles o inviables para nosotros. A partir de aquí, por tanto, un nuevo negocio sólo tendrá sentido si se inicia en alguno de estos dos puntos de partida.

  • Nuestra actividad va a atender una necesidad no satisfecha por nadie (oportunidad de negocio); o,
  • Existiendo ya quien la satisfaga, nosotros vamos a poder atenderla de forma más eficiente (produciendo más barato o vendiéndola mejor).

No cabe duda de que todos los negocios suponen asumir riesgos, pero estos pueden reducirse si tenemos claras una serie de reglas y le dedicamos el tiempo necesario a conocer el sector de actividad y a definir nuestro proyecto con sentido común. Entre dichas línea de conducta destacan los criterios que siempre tendremos presentes a la hora de tomar decisiones. Estos tres aspectos deberemos valorarlos conjuntamente pues, en cumplir con ello reside la estabilidad y el futuro de cualquier actividad económica:

  1. El cliente.
  2. La rentabilidad; y,
  3. Solvencia

El cliente es quien paga por el producto que ofrecemos. Constituye nuestro punto de referencia principal pues atender sus necesidades da sentido a nuestra actividad y será la base que permita nuestra pervivencia y evolución en el sector. La Rentabilidad es la diferencia entre los ingresos y los gastos necesarios para obtenerlos. Por tanto, sólo elegiremos aquellas actividades que nos aseguren, al menos, recuperar todos los gastos, incluido el sueldo por nuestro trabajo. La solvencia es la capacidad de atender nuestras obligaciones en las cantidades y plazos de vencimiento acordados, esto es, de disponer de dinero suficiente para atender los pagos según vayan viniendo.

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¿Cómo constituyo mi empresa?

Empresa

Elegida la idea entre aquellas factibles y viables, y desarrollado nuestro Plan de Viabilidad, llega el momento de ponerla en marcha, de hacerla realidad.

En este punto, debemos plantearnos qué tipo de organización es la más conveniente para nuestra iniciativa y los trámites necesarios para su inicio.

La elección tendrá en cuenta la aportación inicial, dedicada tanto al cumplimiento de los requisitos legales como a la inversión que permita un desarrollo a la actividad propiamente dicha, pues cada una de las formas que elijamos comporta un coste y condiciona un desarrollo futuro. No obstante, la forma elegida en la puesta en marcha podrá modificarse a lo largo de la vida del proyecto de actividad, adecuándose a las vicisitudes de cada momento, en orden a su mejor desarrollo.

Las formas más habituales para el desarrollo de una actividad económica, sea empresarial, profesional o artística, son básicamente tres:

a)      Como persona física: trabador autónomo o empresario individual

b)      Como sociedad sin personalidad jurídica: sociedad civil o comunidad de bienes

c)       Como sociedad con personalidad jurídica: sociedades mercantiles (anónima, limitada, comanditaria, colectiva, cooperativa, laboral) o civiles (asociación, fundación, civil).

Tanto para crear la forma de organización por la cual optemos como por el mismo hecho de iniciarla, al inscribirnos en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores de la Agencia Tributaria, contraeremos una serie de obligaciones y deberemos cumplimentar un conjunto de trámites ante distintas administraciones. Para ello, debemos tener claro que:

·         Los trámites para el inicio de la actividad se realizan una vez y nada más

·         En un proyecto, lo verdaderamente importante es el estudio previo antes de empezar, porque nos obliga a conocer bien nuestra actividad y a buscar las condiciones adecuadas para alcanzar el éxito

·         Cada Administración Pública, u órgano de ésta, tiene su propia organización y unas normas propias de funcionamiento, de manera que en cada Administración Pública:

1.       Nos informaremos exclusivamente de aquello que sea su competencia, evitando preguntar por cuestiones que sean de otro ámbito

2.       Cumplimentaremos sus trámites por separado, en el orden preciso y prestando mucha atención a las fechas y plazos establecidos.

Finalmente, no debemos olvidad que toda actividad necesita tiempo para consolidarse y hemos de ser conscientes de ello desde el primer momento. Es este sentido, resulta recomendable fijarse un plazo para comprobar que nuestra idea funciona, que nosotros funcionamos y que nuestro entorno nos lo permite. Superado este límite sin éxito, debemos replantearnos la actividad elegida.

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Las retenciones para ingresos inferior a 12.000€

Retenciones

¿Un trabajador que en un ejercicio cobre menos de 12.000€/anual es obligatorio realizarle la retención del IRPF? Dependerá del tipo de contrato que tenga, realizando una diferenciación entre contrato indefinido o contrato temporal (independiente del tipo de eventual)

1.Indefinido:

En el primer caso si cobra aproximadamente menos de 11.600€ no será necesario aplicarle ningún porcentaje, no obstante podemos consultarlo en el siguiente enlace.

https://www2.agenciatributaria.gob.es/wcl/PRET-RW14/index.zul

2. Temporal

Todo contrato temporal siempre es obligatorio, acudir también al enlace y te indicará el porcentaje, siendo un 2% aproximadamente.